Reparaciones en una propiedad arrendada en Chile: derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario según el Código Civil

Cuando se arrienda una casa, departamento o local comercial, una de las preguntas más frecuentes es quién debe pagar las reparaciones, filtraciones de agua, fallas eléctricas, problemas de cañerías o daños en las instalaciones. En Chile, la respuesta depende de la naturaleza del desperfecto, su causa y las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento.

La regla general está contenida en el artículo 1927 del Código Civil, que establece que corresponde al arrendador efectuar las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en condiciones de servir para el uso convenido, con excepción de las reparaciones locativas, que generalmente son de cargo del arrendatario. Esta distinción es fundamental para determinar quién debe asumir el costo de una reparación.

¿Qué reparaciones debe pagar el propietario o arrendador?

El artículo 1924 del Código Civil obliga al arrendador a mantener la propiedad en estado de servir para el fin para el cual fue arrendada. En concordancia con esta disposición, el artículo 1927 le atribuye, como regla general, las reparaciones necesarias que no sean locativas.

Se trata de aquellas intervenciones indispensables para conservar la propiedad en condiciones adecuadas de uso, especialmente cuando los desperfectos no son atribuibles al arrendatario. Según las circunstancias de cada caso, pueden comprender reparaciones de instalaciones sanitarias, cañerías, techumbres, filtraciones originadas en defectos constructivos o fallas de instalaciones que requieren una reparación mayor.

No basta, sin embargo, con identificar el elemento dañado, es necesario determinar el origen del problema. Una filtración provocada por el deterioro de una instalación puede tener un tratamiento jurídico distinto de aquella causada por una intervención negligente del arrendatario.

¿Qué reparaciones corresponden al arrendatario?

El artículo 1940 del Código Civil dispone que el arrendatario debe asumir las reparaciones locativas, entendidas como aquellas que, según la costumbre, son de su cargo y que, por regla general, corresponden a deterioros ocasionados por su culpa o la de las personas por quienes responde.

Por ejemplo, la rotura de un vidrio causada por el arrendatario o el daño de un elemento por uso negligente pueden generar la obligación de repararlo a su costa. El artículo 1941 agrega que el arrendatario responde también por la culpa de su familia, huéspedes y dependientes.

En cambio, el artículo 1970 establece expresamente que el arrendatario no responde por deterioros provenientes del tiempo y del uso legítimo, de fuerza mayor o caso fortuito, ni de la mala calidad del edificio, su vetustez, la naturaleza del suelo o defectos de construcción.

Por consiguiente, no todo desperfecto ocurrido durante el arriendo debe pagarlo el arrendatario, ni toda reparación de una instalación corresponde automáticamente al propietario. La causa del daño es determinante.

¿Qué ocurre con las reparaciones urgentes y el reembolso de gastos?

Si una reparación indispensable no locativa debe ser ejecutada por el arrendatario, el artículo 1935 del Código Civil contempla el derecho a solicitar su reembolso, siempre que se cumplan las condiciones legales: que la reparación no haya sido necesaria por culpa del arrendatario, que se haya informado oportunamente al arrendador para que pudiera realizarla y que se acredite la necesidad y el costo correspondiente.

Si no fue posible dar aviso oportuno o el arrendador no realizó la reparación a tiempo, la norma permite reclamar el costo razonable, probada la necesidad.

Por ello, antes de contratar una reparación por cuenta propia, conviene comunicar el problema por escrito, conservar fotografías, solicitar presupuestos y guardar las facturas o comprobantes de pago. Si existe una emergencia que no admite demora, es especialmente importante documentar las circunstancias que justificaron la intervención.

¿Puede el contrato de arrendamiento cambiar estas obligaciones?

Sí. El propio artículo 1927 señala que las estipulaciones de los contratantes pueden modificar la distribución de las obligaciones de reparación. Por eso, resulta esencial revisar el contrato antes de atribuir responsabilidades.

No obstante, una cláusula contractual debe interpretarse conforme a su contenido y al régimen jurídico aplicable. La existencia de una cláusula general que obliga al arrendatario a conservar el inmueble no significa, por sí sola, que deba responder de cualquier defecto estructural, vicio previo o deterioro derivado del uso legítimo. Su alcance dependerá de la redacción, las circunstancias y las normas aplicables.

¿Qué hacer ante una reparación que el propietario se niega a realizar?

Lo recomendable es notificar formalmente el desperfecto, describir sus consecuencias, adjuntar antecedentes y solicitar una solución dentro de un plazo razonable, atendida la urgencia. Si el problema afecta la habitabilidad o impide utilizar total o parcialmente la propiedad, deben evaluarse además las consecuencias previstas en los artículos 1928 y siguientes del Código Civil, que contemplan determinados derechos del arrendatario frente a reparaciones que afectan el goce del inmueble.

En conclusión, para determinar quién debe pagar las reparaciones y averías de una propiedad arrendada en Chile, deben examinarse conjuntamente el Código Civil, el contrato de arrendamiento y la causa concreta del desperfecto. La diferencia entre una reparación necesaria y una locativa, junto con la prueba del origen del daño y las comunicaciones entre las partes, puede ser decisiva para resolver el conflicto.

Este artículo tiene fines informativos y no sustituye el análisis jurídico del contrato y de los antecedentes particulares de cada caso.

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